21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者葉麥穗 廣州報道 全國首套房貸利率已經(jīng)跌至歷史新低，隨著5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下調(diào)25個基點，各地房貸利率也給出新一輪的調(diào)整。
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記者采訪多地銀行了解到，此次LPR下調(diào)后，除了北京、上海和深圳的房貸利率還停留在“3字頭”外，其余城市的房貸利率已經(jīng)降至“2字頭”?！氨敬卫收{(diào)整之后，首先，全國平均首套房貸利率已經(jīng)跌至3%之下，創(chuàng)歷史最低；其次，從基準(zhǔn)利率來看，現(xiàn)在LPR3.6%也是歷史最低；再次，從優(yōu)惠幅度來看，現(xiàn)在從3.6%的基準(zhǔn)利率降到2.85%執(zhí)行利率，這個優(yōu)惠幅度也是史上最大的。” 廣州大源按揭總經(jīng)理、房衛(wèi)士創(chuàng)始人鄭大源在接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者采訪時表示。
廣州首套房貸利率已現(xiàn)“2字頭”
10月21日，央行公布新一期貸款市場報價利率（LPR），其中，1年期LPR報3.1%，前值為3.35%；5年期以上LPR報3.6%，前值為3.85%。兩個品種均較上月下降25個基點。這已是年內(nèi)第三次下調(diào)5年期以上LPR，累計下調(diào)了60個基點。
隨著LPR下調(diào)，全國各地新發(fā)房貸利率也跟著密集調(diào)降，房貸利率由LPR和加點幅度兩部分構(gòu)成，從一線城市來看，北京、上海、深圳的房貸利率基本位于同一區(qū)間，即首套房貸利率按照LPR-45BP執(zhí)行。
21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者致電北京多家銀行，主流銀行新發(fā)放按揭貸款利率都是按照新LPR定價為“錨”，目前5年期以上LPR為3.6%，首套房商貸利率為3.6%減45個基點，為3.15%。如果是二套房，購買五環(huán)內(nèi)住房的商貸利率為3.6%減5個基點，為3.55%，購買五環(huán)外住房的商貸利率為3.6%減25個基點，為3.35%
上海首套房商貸利率是在LPR的基礎(chǔ)上減45個基點。LPR調(diào)整之后，多數(shù)銀行已經(jīng)將首套房商貸利率降至3.15%．
深圳的情況也如出一轍，本輪降息后深圳商業(yè)房貸利率將調(diào)整為首套3.15%，二套3.55%。而深圳公積金貸款首套利率為2.85%，二套利率為3.325%。
廣州的房貸利率一直是一線城市中最“經(jīng)濟實惠”的，甚至低于一些二三線城市。根據(jù)房衛(wèi)士數(shù)據(jù)，目前廣州至少有13家銀行包括國有大行的首套房貸利率均為2.85%，即LPR-75BP。二套房的房貸利率則區(qū)別較大，不過多數(shù)都在3%之上，華潤銀行的二套房貸利率比較特殊，目前也做到了3%之下，為2.89%，直逼首套房貸利率。
東方金誠宏觀首席分析師王青表示，四季度的重點是在10月份LPR報價下調(diào)后，引導(dǎo)企業(yè)和居民貸款利率，特別是新發(fā)放的居民房貸利率較大幅度下行。展望未來，著眼于促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，提振經(jīng)濟增長動能，帶動物價水平溫和回升，2025年LPR報價或還有一定下調(diào)空間。
中指研究院分析稱，年內(nèi)LPR第三次下調(diào)，房貸利率再創(chuàng)新低。整體來看，此次5年期以上LPR的調(diào)降，將進(jìn)一步降低購房者的購房成本，有利于帶動購房需求釋放，預(yù)計四季度，央行在貨幣政策方面的力度可能會繼續(xù)加大，進(jìn)一步的降準(zhǔn)降息亦有預(yù)期。
10月17日，在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、自然資源部、中國人民銀行與國家金融監(jiān)督管理總局五部門明確，將打出一套重磅“組合拳”，推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)。
王青表示，伴隨樓市重磅“組合拳”落地，供需兩端將全面發(fā)力，特別是5年期以上LPR報價下調(diào)將帶動四季度新發(fā)放的居民房貸利率更大幅度下行，短期內(nèi)樓市將出現(xiàn)較為明顯的反彈，房地產(chǎn)投資累計同比降幅也會收窄。
不得低于公積金貸款利率
隨著房貸利率的持續(xù)下調(diào)，它與住房公積金貸款利率之間也出現(xiàn)了大面積重合，甚至產(chǎn)生“倒掛”。“廣州前幾天確實存在部分銀行的首套房貸利率為2.6%的情況，低于公積金貸款利率2.85%，不過目前已經(jīng)被叫停了，現(xiàn)在最低為2.85%，和公積金持平?！币患曳康禺a(chǎn)中介的負(fù)責(zé)人對記者表示。
對此記者向廣州多家銀行求證，多家銀行均表示已經(jīng)接到要求，房貸商貸利率不得低于公積金貸款利率。不過對于已經(jīng)簽約的“幸運兒”，銀行表示還是“老人老辦法”，但是隨后新簽訂的客戶，需要按照不低于2.85%的房貸利率執(zhí)行。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，叫?！?.6%”房貸利率是為了避免惡性競爭。廣州房貸利率不斷往下走，有政策驅(qū)動銀行成本下降的原因，不能忽視其中的惡性競爭因素，即銀行為爭搶房貸份額，通過降低利率或價格戰(zhàn)來獲得客戶。這與開發(fā)商目前通過提高得房率、高贈送，變相降價的競爭邏輯是一致的。不顧成本和服務(wù)的價格戰(zhàn)都屬于惡性競爭。
李宇嘉坦言，過去公積金貸款利率和商貸利率大概有兩個百分點的差距，由于存款利率下降，準(zhǔn)備金率下降，公開市場操作利率下降等，導(dǎo)致按揭貸款利率下降的幅度比較大，現(xiàn)在二者的差距已明顯收窄，甚至首套房利率水平非常接近。公積金貸款普惠性金融的屬性有所削弱。下一步需要下調(diào)公積金存款利率，來驅(qū)動公積金貸款利率下調(diào)，從而保持和商業(yè)性貸款利率至少一個百分點的差距。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，如果倒掛情況加劇，未來公積金貸款利率預(yù)計還有進(jìn)一步下調(diào)的可能，尤其是目前差異對比下。
鄭大源也表示，本輪房地產(chǎn)政策調(diào)整之前，公積金具有明顯的優(yōu)勢，因此公積金貸款也是購房者的熱門選擇，但由于額度有限，所以很多購房者選擇“公積金+商貸”的組合貸款模式，如今，隨著市場環(huán)境的變化，這種組合貸款優(yōu)勢反而不如純商貸。首先是額度，以廣州家庭為例，公積金最高貸款組合額度是156萬元，公積金貸款更多是一種補充，而不能成為主流的貸款模式。
記者注意到，2015年之前，公積金貸款利率變動較為頻繁，步入2022年以后，公積金利率僅調(diào)整了2次，其間LPR下調(diào)了6次之多。
房貸利率新低“月月見”，何時是底也是普通購房者目前最為關(guān)切的問題。李宇嘉在接受記者采訪時表示，商貸利率的下限不好判斷，從國際慣例來看，高的時候可以很高，低的時候可以很低，1%也不足為奇?！皬哪壳皝砜?，房貸利率仍有繼續(xù)下降的趨勢和空間，只是速度快慢而已。通常來說，房貸利率至少要降到與無風(fēng)險利率齊平，目前來看，大概在2.5%左右，居民貸款買房的意愿才會增強?！?/p>
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